存量时代如何盘活物流资产

优质土地获取难，存量资产更受关注

物流地产在前期“跑马圈地”的快速发展中，存量已达到一定的量级，据物联云仓平台收录数据显示，全国高标仓存量已超过1.4亿㎡。高标仓在前期规划建设同质化程度高，地理位置是影响其发展的关键，因此选址拿地是核心。当前优质地段的土地有限，另一方面近年来受城市产业规划调整，加上仓储行业本身特性的影响，政府倾向于引入 “三高”企业，即高科技、高产值、高税收的企业。优质土地获取难让物流地产商发展受限，物流地产新增供应增速放缓，更多关注存量市场。

收购、并购整合物流地产成主流

受国内仓储物流用地限制和城市产业规划、经济发展转型等需求的影响，获取优质仓储物流一手用地难度加大，主流的物流地产商在过去几年，频频通过收并购扩大物流仓储规模，这标志着国内物流地产行业逐步从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段，物流地产进入存量整合阶段。

表 1 部分物流地产收购、并购事件

数据来源：公开资料 物联云仓数字研究院整理

物流地产市场承压，转型升级势在必行

物流园区的盈利主要来自三个方面，即租金收入、增值服务收益其他收益。其中租金收入是物流地产主流的收入方式，也是相对稳定的资金来源，通常高标准仓储租赁年租金涨幅在2%~5%。当前，三年新冠疫情给经济带来的冲击尚未完全消退，“消费降级”的概念不断被提及，仓储租赁需求的三驾马车电商、三方物流、高端制造业，受消费弱复苏的影响，从2022年第一季度到2023年第二季度，新增仓储需求有限，五大城市群整体平均租金均呈下降的态势，市场承压。

图 1 五大城市群2022年Q1~2023年Q2物流地产平均租金情况

数据来源：物联云仓数字研究院

物流地产在前期发展过程中，行业准入门槛相对不高，高标仓又具备较高的可复制性，导致规模化发展时期同质化现象严重，功能设施和盈利模式较为单一。近几年受到全球经济下行、贸易摩擦和新冠病毒疫情的影响，不少租户缩短租赁面积和租赁周期，传统依靠收租的经营模式已经不能满足企业的可持续发展，部分企业经营面临困难，迫切需要拓展新的业务模式和盈利点，转型升级势在必行。

物联云仓助力物流地产存量运营提升

企业的运营能力决定企业能否通过提高出租率实现业务规模扩张。与传统的物业公司和招商代理公司相比，物联云仓拥有的大数据平台、智慧园区系统，能更好地运用科技手段，为客户提供一站式、标准化的资产管理服务，实现物流与数字化、智能化的有机融合

图 2 物联云仓物流园区资产服务内容

三阶段、全方位、立体化构建核心竞争优势

项目立项阶段

物联云仓根据项目需求，进行从市场研判到风险防控的全流程咨询服务，提供项目研究规划报告，提高项目决策的科学性和针对性。业务涵盖区域物流、物流节点和企业物流，囊括公路、铁路、港口等物流基础设施，涉及电商、大宗、食品、服饰、应急、化工等细分领域。服务产品包括市场调研、行业分析、园区规划、产业规划、智慧园区设计、建筑规划设计、招商代理等。

项目运营阶段

针对物流园区运营，依托自主开发的智慧园区SaaS系统，构筑智慧运营中心（IOC），提供全方位、高水平的一站式数字化物业管理服务，在物业服务中融入智能化平台，实现“一网统管，一库统计，一屏统观，一键统办”，促进线上线下服务融合发展，全面提升物业服务质量，推动物业增值运营。

图片3 物联云仓数字化招商资源

此外物联云仓具备专业化招商团队，从开端解决招商难题。根据品牌赋能的要求，物联云仓将协助客户开展VI设计和形象展示策划，并可以授权项目使用物联云仓的品牌或标识，开展高质量的线上线下的项目宣传和推广，实现高效精准的招商，招租率优于行业平均水准。

同时，物联云仓拥有顶级的物流仓储大数据云平台，构筑了坚实的大数据基石，形成了立体、高渗透的数据网络，可以提供全量、多维、动态的数据服务，帮助客户准确及时完整地掌握项目周边竞品信息和区域市场状况。

图 4 物联云仓立体、高渗透的数据网络

项目成熟阶段

物联云仓拥有完善的仓储大数据平台和成熟的渠道资源，能够为物流园区提供卖方代理服务，完善项目退出机制，帮助业主实现部分或全部资产变现，推动行业市场的持续稳定发展。

存量竞争时代，物联云仓提供的物流园区全生命周期的物流资产服务，采用更加灵活多变服务方式，丰富和提升物流园区运营服务内容及水平，助力企业在物流地产市场上不断增强核心竞争力。